Investir en résidence services seniors ou en Ehpad ?

Pourquoi investir dans une résidence services seniors 

Il existe de nombreuses raisons d’investir dans une résidence services seniors. Si on ne devait en sélectionner que trois, ce serait :

• L’opportunité d’investir dans un placement à fort potentiel, alors que la population de seniors autonomes est en pleine croissance et que, parallèlement, l’offre d’habitat adapté est encore embryonnaire en France. De 600 aujourd’hui, le nombre de résidences seniors dans l’Hexagone devrait dépasser 2 000 à l’horizon 2030 !
   
• La sécurité des revenus. L’investissement en résidences services seniors repose sur un sous-jacent bien tangible, la pierre, qui a pour particularité de garantir la régularité des revenus. Les loyers sont encaissés chaque mois, ce qui permet d’obtenir une certaine prévisibilité du rendement. De plus, dans le cadre du bail commercial, l’investisseur en résidences seniors bénéficie de loyers garantis par le gestionnaire. La durée du bail commercial est variable et atteint 11 ans chez DOMITYS. Avec un rendement locatif jusqu’à 4,10%.
   
• La simplicité de gestion. Recherche du meilleur emplacement, formalités d’entrée et de sortie du locataire senior, petits travaux de réparation locative, encaissement des loyers : toutes ces démarches sont gérées directement par le gestionnaire, qui reverse ensuite des loyers à l’investisseur. De quoi épargner du temps… et de l’argent ! 

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Investir en résidence seniors ou en Ehpad : comment choisir ? 

L’investissement en résidences services seniors possède donc intrinsèquement des atouts qui le distinguent des autres placements immobiliers (immobilier locatif en direct…) et financiers. Mais quels sont ses avantages comparatifs par rapport aux Ehpad (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), avec lesquels les résidences seniors sont souvent confondues ?  Là encore, ces avantages sont au nombre de trois :

• La souplesse du cadre juridique des résidences services seniors. Contrairement aux Ehpad, elles n’ont pas besoin d’une autorisation conjointe du président du conseil départemental et du directeur général de l’ARS (agence régionale de santé) pour ouvrir leurs portes. permis de construire et une autorisation pour certains services à la personne suffisent.
   
• Le fort développement des résidences seniors. C’est la conséquence du système d’autorisations administratives qui caractérise les Ehpad : la création de lits (l’équivalent des logements dans les résidences seniors) est strictement encadrée. En l’absence de nouvelles autorisations sur le territoire français, les principaux gestionnaires privés d’Ehpad sont contraints de se développer hors des frontières. Pour investir en France, il est donc plus facile de se tourner vers les résidences seniors.
   
• Des frais potentiellement plus importants en Ehpad. Ces derniers accueillent une population de plus en plus âgée et dépendante. Il peut en découler des changements de réglementation, en matière de chauffage et de climatisation par exemple, qui impacteront la rentabilité réelle de ce placement.  Enfin, investir dans une résidence services seniors constitue un bon levier de diversification d’un patrimoine, dans l’hypothèse où un investissement dans une chambre d’Ehpad aurait déjà été effectué par le passé.  

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Dans quelle résidence services seniors investir ? 

Mais alors, dans quelle résidence services seniors investir ? Un investisseur avisé doit d’abord s’assurer de la solidité du gestionnaire, en se renseignant sur le taux d’occupation des résidences ouvertes depuis plus de deux ans et en sélectionnant un acteur ayant un historique suffisant. Autre critère incontournable, la qualité de l’emplacement et la densité des commerces et des transports. Enfin, veillez à investir dans des résidences services seniors d’une taille suffisamment importante pour amortir les coûts fixes liés à l’emploi des personnels et à l’entretien des espaces de services.