Résidence services seniors : 6 points clés pour réussir son investissement

Investir dans une résidence services ne s'improvise pas. Comme tout investissement, il doit être mûrement réfléchi en amont par l'acheteur. Une démarche qui sera d'autant plus facile si vous connaissez les grandes étapes de l'investissement et si vous anticipez ses points clés. Enfin, un accompagnement par un acteur reconnu du secteur est indispensable pour gagner en sérénité.

1 - Auprès de qui se renseigner ?

Le plus simple est sans doute de contacter directement le service commercial d'un opérateur en résidences services seniors. Les promoteurs ne vendent pas directement les lots des résidences à des particuliers. La plupart des groupes ont une filiale dédiée à la commercialisation qui conseille et accompagne les clients dans leur projet d'investissement. Pour les épargnants qui bénéficient d'un suivi de leur situation par un conseiller en gestion de patrimoine, il est également possible de passer par leur intermédiaire pour en savoir plus sur les opportunités et les contraintes d'un investissement en résidence services. L'approche est d'ailleurs très complémentaire entre les épargnants qui sont déjà décidés dans leur choix d'investissement dans une résidence service et d'autres qui veulent étudier les options de diversification immobilière au sein d'une approche globale de leur stratégie patrimoniale.

« Que le client passe par le réseau salarié de l'opérateur ou par un conseiller indépendant, le premier rendez-vous sera obligatoirement consacré à faire un bilan et une étude patrimoniale personnalisée afin d'être sûr que ce type d'investissement correspond à ses objectifs », précise Julien Bey, directeur général de Domitys Invest.

2- Comment financer un investissement en résidences services seniors ?

La démarche n'est pas différente d'un financement de résidence principale. Un investisseur doit donc se rapprocher d'une banque pour étudier ses possibilités d'emprunt. Selon le dernier baromètre de l'Observatoire du Crédit logement /CSA, le taux moyen des crédits toutes durées confondues est de 1,25 %(1). Ce qui est toujours très bon marché, avec à des taux globalement stables ces derniers mois. Depuis les dernières recommandations de l'ACPR, les banques seront surtout attentives à ce que l'emprunteur ne dépasse pas son ratio d'endettement, qui correspond à un tiers de ses revenus.

« En matière de financement, l'investissement locatif réunit une grande variété de profils. Certains investisseurs, déjà propriétaires pourront financer une nouvelle acquisition en apportant des fonds propres afin de diminuer le différentiel restant entre le loyer et la mensualité alors qu'à l'autre bout du spectre, de jeunes investisseurs pourront se financer intégralement par le recours au crédit », observe Julien Bey. Chez Domitys Invest, l'analyse du financement de l'opération se fait dès le premier rendez-vous avec un conseiller. Il est possible pour l'investisseur de bénéficier d'un accompagnement de Domitys Invest pour gérer le suivi du dossier auprès de sa banque. Domitys Invest peut également l'orienter vers des courtiers en crédits pour trouver le meilleur financement possible de l'opération. 

3- Quel montant investir dans une résidence services seniors ?

Un achat en résidence services seniors est souvent plus accessible qu'on ne le croit. Il est possible d'investir à partir de 95.000 euros. « Le montant de l'investissement moyen chez nous est aux alentours de 170.000 euros », analyse Julien Bey. Les différences de prix existant entre les lots à vendre dépendront le plus souvent de la surface achetée et de la localisation de la résidence.

4- Quelle rentabilité pour un investissement en résidence services seniors ?

C'est  l'élément le plus scruté par les investisseurs. Le rendement locatif d'un investissement immobilier correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix payé à l'achat du logement. Il s'agit alors d'une rentabilité calculée en brut. Pour obtenir une rentabilité nette, il faut déduire les charges courantes, les frais de gestion locative et les différentes assurances le cas échéant (impayé, vacance, PNO...). Chez Domitys, la rentabilité nette peut aller jusqu'à 4,10% avec une moyenne entre 3,9 et 4%. Cette variation dépend de la localisation du bien et de sa surface. Dans les grandes métropoles, où les prix sont plus élevés, la rentabilité locative sera moins importante que dans une plus petite agglomération. La grande force du modèle de Domitys est de s'appuyer sur un maillage national pour la construction de ses résidences : le phénomène du vieillissement de la population n'est pas l'apanage des grandes villes, il concerne tout le territoire. Ce maillage permet un taux d'occupation des résidences de plus de 96% et comme Domitys garantit le versement des loyers à ses investisseurs, l'opération se révèle plutôt sécurisante sur le long terme.

5- Quand est-ce que l'investisseur touche ses premiers loyers ?

Alors que la plupart des opérateurs en résidence gérée versent à leurs investisseurs les loyers à une fréquence trimestrielle, Domitys a fait le choix de les verser tous les mois. Ce qui donne plus de visibilité à l'investisseur, notamment pour le remboursement de son crédit immobilier.  « Un investisseur touche ses premiers loyers après l'ouverture de la résidence, soit au plus tard trois mois après l'achèvement », précise Julien Bey. Ensuite, Domitys garantit le versement des loyers, que le logement soit occupé ou non.

6- Est-il possible de revendre facilement son logement en résidence services seniors ?

Un investissement locatif obéit à une logique patrimoniale. Dans le cas d'une résidence services seniors, l'investisseur recherche avant tout une optimisation de son imposition fiscale ou des revenus complémentaires. Ce qui veut dire qu'il n'achète pas le logement dans l'objectif d'y vivre à terme. Il peut donc faire des arbitrages et décider de le revendre. Ce processus est facilité par Domitys Invest qui anime un marché secondaire de la résidence services. Concrètement, l'investisseur donne mandat à Domitys Invest qui se chargera de trouver un autre acheteur et gèrera la revente jusqu'à la signature chez le Notaire ainsi que le transfert du bail au nouvel investisseur. Il peut réinvestir le produit de la vente dans un autre programme, dans le neuf s'il veut de nouveau bénéficier de tous les avantages d'un bien neuf ou dans l'ancien s'il recherche des revenus locatifs immédiats. Il faut noter que l'investissement en résidence services seniors peut également remplir un objectif de transmission patrimoniale. En effet, le bail commercial attaché au logement peut être facilement transmis aux héritiers de l'investisseur qui bénéficieront à leur tour du statut de loueurs en meublés et pourront alors toucher des revenus complémentaires défiscalisés.

« C'est d'ailleurs cette multitude d'objectifs patrimoniaux offerts par la résidence services seniors qui séduisent les investisseurs ainsi que la promesse d'être à leurs côtés à toutes les étapes de leurs projets », conclut Julien Bey. Un gage de sérénité aussi.

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(1) Baromètre Observatoire Crédit Logement
 

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