Comment financer un investissement immobilier ?
Fiscalité
Mis à jour le 17 avril 2019
Emprunter pour acheter un logement à but locatif se révèle souvent une bonne opération pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et des possibilités de défiscalisation. Dans certains cas, il est même envisageable d’investir sans apport.
Que ce soit pour se constituer un complément de revenus ou valoriser un capital sur le long terme, avec une perspective de plus-value à la revente, les Français continuent de plébisciter l’immobilier locatif. Mais, une fois le type d’investissement locatif sélectionné (immobilier en direct ou pierre-papier, logement indépendant ou résidence services…), de nombreux investisseurs peinent à résoudre le dilemme du financement.
Quelle part de son épargne personnelle consacrer à un investissement locatif ? Et comment optimiser son montage financier ?
Evaluer son budget pour un investissement immobilier
Avant de sélectionner un bien immobilier, vous devez évaluer votre budget. Celui-ci dépend de deux éléments :
• Votre apport personnel, qui peut être constitué de votre épargne (PEL, livrets, assurance-vie) ou du produit de la revente d’un autre bien immobilier.
• Votre capacité de remboursement, si vous choisissez de financer tout ou partie de votre investissement immobilier à crédit. Votre capacité de remboursement dépend de vos revenus, de vos charges (impôts, taxes, éventuels autres crédits en cours….) ainsi que du montant maximal de la mensualité que vous pouvez accorder à votre prêt immobilier.
Immobilier locatif : deux raisons d’acheter à crédit
Investir dans la pierre en ayant recours au prêt immobilier présente deux avantages :
• D’une part, cette modalité de financement permet de faire jouer l’effet de levier du crédit. Le recours à l’emprunt permet d’acquérir un bien d’un montant supérieur à celui que vous auriez théoriquement pu acheter si vous aviez utilisé uniquement votre épargne personnelle.
• D’autre part, l’investissement à crédit permet, en fonction du régime fiscal retenu, de déduire les intérêts d’emprunt du montant des loyers perçus. Le coût du crédit est donc indolore pour l’investisseur.
Investir en résidence services seniors sans apport
Dans certains cas, il est même possible d’investir sans apport. L’investisseur réaliser alors ce qu’on appelle une « opération blanche » : les loyers compensent à l’euro près les mensualités de remboursement du crédit. A la fin de la durée de remboursement, le propriétaire bailleur dispose d’un bien qu’il peut revendre ou continuer de louer, après l’avoir acquis dans des conditions très favorables.
Ce type d’opération est plus difficile à mettre en œuvre dans les grandes agglomérations et, plus généralement, les zones tendues où les prix d’acquisition sont élevés. De plus, il est souvent très difficile de prévoir avec exactitude le montant des futurs loyers.
Avez-vous pensé à l’investissement en résidence services seniors ? Une fois que vous avez sélectionné votre bien, vous signez avec l’exploitant un bail commercial. Les loyers sont garantis pendant toute la durée du bail. DOMITYS propose en prime des loyers nets de charge, offrant une totale visibilité à l’investisseur sur ses futurs revenus. Investir en résidence services seniors à crédit sans apport peut donc s’envisager. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à faire une demande de rappel par un conseiller DOMITYS.
